政策重压“强二线” 楼市资金恐加剧外溢
本报记者 张敏 北京报道
导读
楼市资金正在从“强二线城市”外溢，在东部核心城市周边和中西部区域中心城市，寻找新的投资出口。从上半年开始，部分房企就意识到“强二线”的竞争激烈，其目光也转移到天津、福州、佛山等东部热点区域的其他城市，以及武汉、郑州、成都等中西部区域中心城市。
二线城市受到持续不断的政策压力，正在给房地产市场带来联动影响。
8月11日，南京、苏州同时出台政策，从提高信贷门槛、实施限购等方面对楼市进行调控。这也是继年初之后，两地今年出台的第二波调控政策。在6月和7月，合肥、厦门也已经发文强化调控。
这正在对楼市资金形成挤压。分析人士指出，近日，武汉、福州、南宁等城市先后诞生高价地，即体现出这种趋势：经过从一线城市到“强二线”的流动后，楼市资金正在从“强二线城市”外溢，在东部核心城市周边和中西部区域中心城市，寻找新的投资出口。这也预示着新一轮市场热点的诞生。
在此之前，一度十分火爆的“强二线”楼市，已经出现大幅降温。数据显示，从6月开始，杭州、南京、苏州、厦门等城市进入降温模式，且降幅明显超出市场平均水平。到今年7月底8月初，这些城市的周成交量降幅都比高点时下降了三成以上，苏州、厦门的成交量降幅则超过50%。
成交量已遭“腰斩”
在春节之后房地产市场的上涨行情中，杭州、南京、苏州、厦门等“强二线城市”的表现尤其突出。杭州、南京等市场的商品住宅成交面积甚至超过了京穗深等一线城市。
根据中信建投的数据，杭州商品住宅成交面积的峰值出现在今年3月，当月的周成交面积超过50万平方米。但随后，其成交水平一路下滑，到7月末8月初，杭州商品住宅周成交面积降至35万平方米左右，降幅达到30%。
南京楼市的成交高点出现在今年4月，其商品住宅的周成交面积约为40万平方米。到7月底，该指标下降到不足30万平方米。8月首周，南京楼市的成交面积仅24.51万平方米，比高点时下降约40%。
苏州楼市同样在3月达到成交高峰，但“限价令”出台后成交量一路走低，周成交面积从3月的30万平方米左右，下降至7月的10万平方米，降幅超过60%。8月首周，受楼市调控政策出台预期的影响，周成交量反弹至19.53万平方米，但仍比高点有大幅下降。
厦门楼市的周成交量，则从4月的10万平方米，下降至7月底8月初的不足3万平方米，降幅超过70%。
根据上述机构的数据，今年以来，这4个城市的周平均成交数据仍然高于去年同期，但苏州、厦门两地的成交优势并不明显。分析认为，若市场进一步走低，不排除今年市场成交量跌至去年水平以下的可能。
对于出现上述下滑的原因，市场普遍认为，除市场的后续自发降温外，政策调整成为主要因素。今年3月和4月，苏州和南京先后出台措施，限制商品房价格涨幅；合肥、厦门分别于6月和7月出台新政，对政策予以强化；8月11日，苏州、南京同时发布政策，南京提高购房首付比例等，苏州则直接启动限购。
被称为房价上涨“四小龙”之一的合肥，近期也传出将出台新的政策，强化楼市调控，但并未得到官方证实。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，这些政策出台的主要目的，在于抑制投资需求，但也会不可避免地“误伤”一部分合理需求，并使未来市场进一步降温。
企业的应对同样不可忽略。中原地产首席分析师张大伟指出，由于企业上半年的任务完成情况较好，未来有可能放缓销售节奏，并拥有较强的涨价动力。这将进一步影响这些城市的成交量。
根据中原地产统计，今年前7月，30家标杆房企的销售总规模为1.33万亿，同比上涨72.2%，平均完成年度指标74.3%。张大伟指出，即便恒大、碧桂园、旭辉等房企上调了年度销售目标，但未来放缓节奏、谋求利润将成为企业的主要策略。
外溢效应继续体现
市场交易的冷淡，以及政策层面的重压，将加剧“强二线”城市的一种变化：资金外流。
8月9日，经过500余次竞价，临近武汉火车站一宗地块被首开股份以73.5亿元拿下，溢价率达185%，楼面价为1.42万元/平方米。同日，武汉市场还有两宗商服地块分别被华侨城和前海人寿获得。
8月11日，融创斥资20亿元竞得广西南宁五象新区的两幅居住地块，首次进驻南宁。两宗土地的总体量约34万平方米，楼面地价分别为5657元/平方米和5957元/平方米。
8月11日，福州市以55.86亿元的价格出让五宗土地。其中，五一新城地块经过近60轮激烈争夺，被阳光城以总价15.5亿元竞得，溢价率达106%，实际可售楼面价45511元/平方米。这不仅创下福州历史单价新高，且明显高出周边房价水平。
今年上半年，随着一线城市率先出台调控政策，房企纷纷前往南京、苏州、厦门等“强二线城市”拿地，使这些城市的土地市场一度火爆。这一过程也被称为资本的“溢出效应”。
如今，“强二线城市”同样遭遇政策重压，土地市场的热点开始向其他二线城市转移，被认为是“溢出效应”的进一步体现。
事实上，从上半年开始，部分房地产企业就意识到“强二线”的竞争激烈，并寻求新的区域布局。其目光也从东部核心二线城市，转移到天津、福州、佛山等东部热点区域的其他城市，以及武汉、郑州、成都等中西部区域中心城市。据21世纪经济报道记者了解，不少房企在今年年初就成立了项目公司，在上述区域寻找项目。
张大伟指出，当前资金成本较低，房地产企业的库存又相对不足，拿地补仓意愿十分强烈。
与此同时，投资资金也将会出现一定程度的“溢出效应”，并率先从核心城市流向周边区域。
某大型房企苏州区域负责人向21世纪经济报道记者表示，从今年年初开始，就有相当部分的苏州购房者去无锡、常州等地买房。预计随着苏州、南京强化调控，以及两地的去化周期继续处于低位，未来江苏中部和南部一些城市的楼市可能会出现明显升温。
张大伟表示，在当前资产荒的背景下，未来房屋交易市场和土地市场仍有继续升温的动力，但热点区域将会发生转移。在“强二线”城市经历了一轮行情后，未受到政策打压的区域中心城市将成为资本关注的热点。