融创青岛项目再跟踪

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写在前面的话：投资融创以来，时常从众多战友那里汲取营养，来而不往非礼也，然而囿于本人能力有限，只能就融创在青岛地区的项目情况给诸位做一下简单的汇报。

金秋来临，融创中国迎来了传统的推盘高峰期。青岛也是公司重点布局的区域之一，关于融创在青岛地区的布局和进入时机，吉贝兄有篇帖子《融创布局（十一）——青岛》有过相当精彩的总结，有兴趣的看官可以出门左转：https://xueqiu.com/1254791266/97969158

融创青岛在售项目盗用喵兄一张图（原地址：https://xueqiu.com/6997043160/113568722），展示如下：


从右至左，蓝色硅谷项目：海墅，青岛湾琴湾；李沧区：都会中心；高新区：红岛壹号院，红岛湾，腾讯小镇；城阳上马：北岸壹号；黄岛区：维多利亚湾，星光岛；老胶南：藏马山。另外还有已储备但未推出的项目：位于即墨蓝色硅谷龙岛和凤岛。

2018年上半年青岛房地产市场概述，援引中指研究院的几张图给大家做简单介绍

住宅成交价格环比同比均上涨


成交量远大于供应量，销供比维持高位



去化周期处于历史低点


那么融创青岛上半年又交出了怎样一幅答卷呢？

成交金额与销售面积均名列榜首，且优势明显。



单项目成交金额包揽金银铜牌。


单项目成交套数冠亚军亦收入囊中，三个项目跻身前十。


其实上半年融创在青岛的推盘量并不是太多，仅仅包括都会中心的商墅洋房和叠拼以及蓝色硅谷海墅。上面几张图应该是以网签数据作为统计口径的。包括都会中心湖南地块1800套和琴湾一千多套精装高层实际都是在去年下半年就去化完毕的。

骄人的历史战绩毕竟属于过去，那么2018年仅剩的四个月时间，融创又有什么值得我们股东期待的事情呢？

8月至今四盘齐发。

八月下旬红岛湾首发，吹响了金九银十的冲锋号。这可以说是一个万众瞩目的项目，红岛湾此次为142至230精装大户型，价格一万五千多，将近5000组客户争抢1135套房源，毫无悬念的当即售罄，去化率100%，取得了金九开门红。青岛房圈的几位朋友纷纷表示，极其佩服融创的节奏感，在关键节点抢先收割了城阳和红岛的改善型客户。





城阳上马北岸壹号首发，此项目为137至163精装小高层，主打改善需求。房源七八百套，首期200套房源，售价一万五六，销售140余套，去化率七成。这个楼盘位置比较偏僻，周边道路都是坑坑洼洼，如此的去化率其实还算满意。认筹几乎和红岛湾摇号同时进行。融创的思路很清楚，利用自身的品牌优势和协同效应，尽量将红岛湾没有摇到号的客户向十五分钟车程内的北岸壹号进行引流。




进入九月黄岛双子星开始发力。东方影都星光岛120到230精装高层，售价19500，融创方面宣布本期360余套房源全部售罄。维多利亚湾时隔半年再推超千套房源，110至155精装高层，12300起价，融创方面给出的信息是推出1200套去化1100余套。

接下来几个月，大盘连续入市。月底即将推出都会中心湖北地块，该地块拥有1800多套精装高层，去年湖南地块单价21000，货值80亿，今年湖北的高层绿化面积更多，套数也有所增加，货值比80亿只多不少。


红岛高新区核心位置的腾讯双创小镇蓄势待发，售楼处已经对外开放，总共有住宅3000余套（包含1700套纯住宅和1600套人才公寓），户型108至155，主力面积120-130，预计首开600余套高层+洋房，价格不详（业内估计一万四左右）。对今年的销售贡献保守估计也有十五六亿。


融创面临的挑战

刚刚给大家描绘了美好的现实和光明的前景，下面聊聊可能遇到的一些挑战。

严格的限购限贷政策将一部分改善性需求挤出了市场，大户型的去化率正在趋缓。

就我个人购房和踩盘的直观感受而言，去年超过150的大户型绝对处于供不应求的状态，消费升级的趋势十分明显。比如都会中心早早关闭了163平房型的样板间，华润青铁城170平户型干脆连样板间都没做。当我透露出购买的愿望，销售人员不约而同的推荐面积稍小的比如130、140的房子。如果坚持购买，会被告知要找领导打招呼才有希望。

基于客户的需求，今年各大开发商纷纷加大了改善型需求的投放力度，但是偏逢政府越来越严厉的限购限贷政策，使得很多改善型客户失去了购房资格，或者被迫大幅提高首付比例。这就使得大户型住宅的去化速度受到了不同程度的影响。

例如星光岛和维湾项目，坊间流传的去化率就和官方给出的有所出入。在这里我们仍然以融创的口径为依据。并且其他业内人士给我的去化率数据也不差，至少也有七八成。例如维湾项目，地段比较偏，夹在青岛港和中海油服的中间位置，开往楼盘的路上时常会碰到港口运载集装箱的大卡车。但是由于价格实在是太有优势，所以一直被视为黄岛刚需的上车盘。由于此次推盘130和150的户型占了大多数，因此要做到上半年那期那样的开盘售罄也不实际。中小户型的销售依旧火爆，中大户型的去化则更考验融创的品牌力和销售能力。针对剩余的130、150的户型，维湾团队已经开始重新加推，估计将采取不一样的销售策略，期待融创精英们的表现。


由此想展开的一个观点是：也许这次房地产的景气周期持续的时间比较长，大家习惯了所谓的日光盘秒光盘，实际上这并不是一个常态。一个项目开盘首日就能去化七八成，其实已经是一个很令人满意的成绩了。对于现金流的安全和保证周转率来说足够了。在全国房地产市场终将回归常态的大背景下，我们股东更应该保持一颗平常心。

某些热点区域接下来几个月有可能出现大量供给

如果提起这两年青岛楼市哪个版块最热，毫无疑问当属红岛高新区。标志性的引爆点就是2016年融创拿下红岛壹号院地王项目。在这里又要称赞一下融创的眼光了哈哈。具体的情况可参见我之前发过的一篇文章：https://xueqiu.com/1798859653/75113978

红岛高新区一直被认为是青岛最具潜力的一个区域，叠加政府的限价政策，这里的住宅市场两年来都处于供不应求的市况。甚至出现了50万的车位、30万的茶水费，要求全款购房更是很多开发商的标配。红岛相关政府部门因此出台了很多应对措施，比如销售采用公开摇号的形式，强制已取得预售证的房源必须一次性入市等。

但随着政策的趋严，红岛楼市也出现了一些松动的迹象。除了个别推盘量稀少的楼盘外，摇号人数和房源组数的比例呈逐步下降的趋势。从原先的七比一六比一，到后来的五比一四比一，甚至前不久某友商的楼盘摇号比例达到了二比一。


此外，严格执行拿证房源一次性入市的规定，使得很多拥有巨量货值的开发商动辄就要在短时间内推出几百上千套房源。例如金茂的中欧国际城马上将要加推1600套房源，这将和融创的腾讯小镇形成直接竞争。金茂的中欧国际城是红岛高新区的老牌楼盘，知名度本身就高，加之金茂的品质和口碑（尽管这几个月销售中心时不时有工作人员和老业主上演全武行），毫无疑问会是融创强劲的竞争对手。


话说回来，行业一片大好的时候我们是很难看出企业的过人之处的。沧海横流方显英雄本色，如果没有前几年白酒行业的低谷我也不会知道茅台的管理层原来是这么优秀。对于融创的拓客能力和销售团队，我抱有很大的信心。

除了领头羊红岛，其他的两个货值重地黄岛和蓝色硅谷也需要进一步观察。黄岛如上文所述，热度慢慢回归理性，融创去化总体乐观。蓝色硅谷去年至今也是热点板块之一，去年琴湾12000的精装高层，前不久更名房已经卖到了一万七八。不过前几天中建的精装楼盘开价9900，着实让人吃惊不小。不过从单个楼盘的定价不能武断的说蓝谷楼市就一定到达拐点了。毕竟融创在此版块还有龙凤岛的大量货值，对琴湾周边几处待拍卖地块也表现出了极大地兴趣，我仍会持续保持对这个区域的关注。


一些无关大局的部分，别墅和公寓

融创在青岛还有几个别墅项目，蓝色硅谷的海墅、红岛壹号院有叠拼和中式合院、红岛湾和都会中心的商墅等，据说藏马山还要建苏州园林式的别墅。目前在售的都是商业产权为主的别墅，比如海墅、红岛湾和都会中心商墅，去化较为缓慢，毕竟总价不低又是商业产权。红岛壹号院的叠拼和合院时间拖了比较久，可能是因为价格原因至今没拿到预售证。产品品质绝对属于青岛顶级，根据中指研究院的数据，别墅的需求在青岛持续走高，因此这个项目一旦价格下来也确定会有很优异的表现。


红岛湾和琴湾都有loft精装公寓，琴湾的公寓去年紧跟着住宅早已售罄，红岛湾公寓的蓄客时间实际不比住宅短，而且也很受欢迎，只不过中间出现了一些小波折。红岛湾一千多套住宅售罄之后，公寓产品已经重装上市，我和朋友之前就去看过，竞争力很强。而青岛地区公寓的销售情况也是很不错的。所以这个产品线不需要过多担心。


最后是两个小故事，纯属小八卦，对此不感冒的小伙伴们可以略过，直接打赏或者点赞啦。

关于融创的口碑

卧底了几个本地购房群，发现消费者其实都不傻，限价会导致开发商偷工减料大家心里都明白。群里也经常有人会去各个工地转悠，拍了照片视频吐槽一下，甚至一言不合就召集小伙伴售楼处前拉横幅。就连融创接手的万达项目之前也发生过一些小纠纷。不过凡是融创自己操盘的项目，购房人从建筑工地回来基本都是交口称赞，限价大背景下融创仍旧能够坚持品控，这慢慢成了很多人的共识。在这里要为融创点赞，有了这种一丝不苟的态度和追求长期口碑的情怀，才能像老孙说的那样，把房地产当做一个永续从事的行业。




你以为你是融创

第二个小故事。融创某项目和友商合作。各建各的售楼处，各卖各的楼。我和古树长青老兄去踩过几次。说实话，一墙之隔，两边的销售人员态度差别还是比较大的。去过融创售楼处的朋友应该都知道，周到殷勤，端茶递水，开门打伞这些都是标配。隔壁呢？第一次去可能展厅刚建好，基本属于一问三不知。第二次，站了好半天才有人理，也是爱答不理，上来先像审犯人一样把你的虚实问个遍，给你的感觉就是爱买不买，不想买别浪费我的时间。其实友商的这种行为方式也属正常，毕竟这个地方房子不愁卖。头两个月我还去过青岛本土开发商的楼盘，在沙盘前站了二十分钟没人招呼，最后保安大爷看不下去了过来给我做介绍。之前还有一次去看某全国前十开发商的叠拼别墅，售楼处和样板间离得老远，客户需要开车载着销售经理去参观。当销售人员看到我开着一辆现代的时候，眼睛就翻到脑袋顶上了，问三句回一句算是给我面子。[大笑]

14年那时候行情低迷，售楼处都是门可罗雀，客人进去热情款待并不稀奇。重要的是你的产品摆明了好几组人抢一套的时候，还能保持对客人的热忱和标准化的服务，这才是企业文化和执行力的表现。

故事还没结束。那个项目融创的楼盘先开，摇号比例4.7：1，认筹当天一大早门前就排起了长龙。


友商见了很开心，推盘量又比融创少很多，那摇号比例还不要上了天？几天后友商开盘，事先准备分割人流的栏杆压根就用不上，认筹客户稀稀拉拉，基本属于随来随办。情急之下发动了所有的销售人员和拓客打电话call客，而且把原定的认筹期限又往后拖了两天，最后摇号比例：二比一。


两个小故事权当娱乐，我只是想说在行业红火的时候我们容易忽视融创某些方面的核心竞争力，但也许在将来的某个时刻，这些优秀的特质会成为融创中国脱颖而出的关键



作者：胖扎特
链接：https://xueqiu.com/1798859653/113773378
来源：雪球
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